商業地產的冷熱變局——南寧億元法拍背后的轉型信號

9884萬標的流拍實錄：實體商業如何跨過“帶租拍賣”這道坎

西南商都法拍懸疑?。狐S金地段為何遭冷遇？

(相關資料圖)

從百盛租約到二次元突圍，老牌商圈的生死120天

商業法拍冰火錄：東盟別墅漲431萬，朝陽商鋪打七折

南寧朝陽商圈近萬平方米商業資產掛上拍賣平臺，總價逼近1億元，圍觀者超千人卻無人舉牌——這不是虛構劇本，而是2025年商業地產最真實的生存圖鑒。

億元資產為何遇冷？西南商都16間鋪面分兩宗拍賣，總起拍價9884.72萬元，均價僅為周邊商鋪的六折。但“帶租拍賣”條款成了最大攔路虎：當前租約從2011年延續至2026年9月，買家拍得后一年內既不能收租也無法改造；更關鍵的是，租金收益已質押給廣西北部灣銀行，產權交割后資金流向成謎。而商場主力租戶百盛的合約將于2026年3月到期，續約前景尚未明確。南寧皇家房地產公司作為產權方，此前開發的太古城項目曾引發關注，如今自身資產處置卻陷入僵局。

這里有個現象值得玩味：同屬南寧法拍市場，東盟商務區的獨棟別墅經歷過42名買家241輪競價，最終溢價431萬元成交；青秀區高端住宅甚至出現5秒加價一次的盛況。一邊是商業資產流拍，一邊是住宅搶購熱潮，折射出當下投資的理性選擇：商業看運營收益，住宅看稀缺保值。

西南商都的困境具有行業共性。2024年第三方機構數據顯示，全國447個商業項目平均空置率達9.1%，超警戒線近一倍。在南寧核心商圈實地探訪發現，該商場二次元主題區聚集著年輕消費群體，餐飲層午市上座率超六成，但三、四樓服飾區卻常見店員空守柜臺。

這種分化源自三重沖擊：電商讓服裝、美妝等品類淪為“試衣間”；外賣平臺截流餐飲消費；更關鍵的是，千篇一律的“快時尚+連鎖餐飲+電影院”模式讓消費者審美疲勞。2023至2024年間，西南商都超過千平的商鋪多次流拍，僅2024年2月有套1138㎡鋪面以市場價56%成交，其余均未達保留價。

面對困局，朝陽商圈正發起突圍：

內容再造：西南商都將半個二層改為二次元市集，吸引學生群體日均停留量提升40%；

場景革新：印象城增加民國風主題街區，夜經濟時段客流環比增長三成；

生態互補：新朝陽廣場改造后主打親子體驗，與百盛、太古城形成消費時段接力。

南寧柏聯百盛商業公司負責人曾向媒體透露：“未來續約將參考改造成效?！边@意味著傳統收租模式正轉向風險共擔的合作機制。

2024年南寧法拍房掛拍量達7339套，居全國第五，但商業與住宅呈現截然不同的命運。專業機構分析指出：

商業地產需持續投入招商運營，散戶投資者望而卻步；

核心區學位房、高端別墅因稀缺性成為資金避風港；

帶租約法拍尤其需警惕：需核查租賃真實性、欠費情況及改造成本。

去年南寧江南區某商場法拍成交后，新業主因電力系統升級額外支出超百萬，這類隱性成本常被忽略。

西南商都的流拍事件傳遞出清晰信號：商業地產從“地段為王”進入“運營制勝”時代。上海新天地、成都遠洋太古里等成功案例證明，差異化內容才能對抗線上沖擊。對于南寧老商圈而言，太古城能否延續“太古IP”精髓，百盛能否延續十五年合作，都將成為觀察實體商業轉型的重要窗口。

這場看似偶然的法拍遇冷，實則是商業進化史的必然章節——當免費空調留不住顧客，唯有獨特體驗能創造不可替代的價值。

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